表示看不懂现在一线城市的行情,打击首付贷

日期:2019-10-03编辑作者:家居资讯

我春节后接到的大多数的电话,都是要么问要不要卖掉在一线城市的房子,要么是要不要出手买一线城市的房子。买者和卖者都怀着深深的恐惧,表示看不懂现在一线城市的行情。我理解他们的情绪,因为我也看不懂为什么疯涨。就如同很多人看不懂,为什么北京市西城区一个11平米的破破烂烂的大杂院里的破房子,能够卖到530万,每平米达到了46万的天价。

同时,像链家等一些从事“首付贷”的房产中介和互联网金融平台不知风险控制为何物,在放贷时根本不考虑客户的还贷能力。使得原先需要购房者强制缴纳的首付比例变得比较随机或不确定。甚至一笔首付贷款项,看起来是来自于中介、各种互联网金融平台,但是追根溯源,会发现其实资金均来自银行,这就加大了银行的风险度。

最近,有机构撰文称,目前,中国一线城市房屋总价值可买下半个美国。这让很多人想起,当年日本房地产泡沫破灭之前,东京的房价可以买下整个美国的“前车之鉴”。

在中国,30%的首付保证了只要房价下跌幅度不超过30%,抵押房产的价值就大于房贷的未偿还余额,银行就很少有坏账发生。但在美国,次级房贷的低首付甚至零首付使得美国房产一旦价格下跌,银行就面临流动性风险,因为房价下挫剧烈,而首付极低,房价很容易跌破贷款额,在借款人没有足够的偿还能力的情况下,仅靠抵押房产是不足以偿还贷款本金及利息的。

深圳查出来的“首付贷”规模尽管只有20亿,但其放大效应不容忽视。这种加杠杆行为带来的,是杠杆的不断放大和反复的炒作,由于资金来源和操作的隐蔽,其中蕴藏的风险根本难以控制。特别是,由于“首付贷”这种产品本身的高收益性,诱使很多正规银行参与其中,在银行的房贷中,究竟有多少是“首付贷”,根本难以查清,风险有多大,只有在房价下跌的时候才能知道。

3月8日,财新网报道称,中国金融监管部门,正密切关注部分地区房地产行业融资风险。将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查,如果首付资金来自高杠杆融资类贷款,则不应发放贷款。监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款(即“首付贷”)的行为。

我不认为诸如大城市的种种优势,什么教育啊,公共服务啊,未来人口流入的预期啊这些陈词滥调可以解释当下的疯涨行情。因为这些优势不是突然就有的,而是一直就存在。去库存的政策和货币的宽松也是过去一段时间很多人的预期。在我看来,唯一可以解释当下热点城市疯涨行情的就是这个疯狂的游戏中的一些玩家通过“首付贷”等金融手段进行的加杠杆行为。在经历一段时间的遮遮掩掩之后,房地产加杠杆的事实已经逐渐的在浮出水面,当然,水很深,不一定全部浮出,但浮出的一小部分已经让人非常骇人。

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之前在很多文章中,对于包括一线城市、热点城市、重点城市在去库存和货币宽松背景下出现上涨以及大涨,笔者都有过详细的分析。而且特别告诉大家,按照房地产进入过剩阶段的“二八定律”,20%以上的城市的房产是可以投资的安全产品,除非中国经济崩溃。然而,对于北方还春寒料峭,供暖季都没有结束的情况下,房地产进入如此疯癫的状态我的确始料不及,就如同我没看懂去年深圳房价上涨了50%左右一样。

在“零首付”被叫停之际,高杠杆是房价过快上涨的推手之一的说法逐渐兴起。2月底,链家首先在上海被媒体曝出违规向客户房贷,贷款利率竟超银行四倍。随后3月2日,新华社报道深圳住房市场上出现了大量“首付贷”产品,这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起。

最近,有机构撰文称,目前,中国一线城市房屋总价值可买下半个美国。这让很多人想起,当年日本房地产泡沫破灭之前,东京的房价可以买下整个美国的“前车之鉴”。

预测:房贷规模将严控

《第一财经日报》报道深圳的杠杆情况,“从3月初开始,深圳对小贷公司、P2P等为购房者发放首付款进行排查,初步掌握的数据显示,深圳首付贷存量规模在20亿元以上。”而首付贷的参与者,包括中介机构、开发商、小贷公司、互联网金融平台,以及一些正规的银行机构都卷入其中。通过“首付贷”等加杠杆行为,购房者的首付比例事实上可以降到10%,如果通过多个平台反复拆借,甚至可以做到零首付。

目前,一线城市的房子总价往往较高,30%的首付也要达到百万元左右,一些人拿出首付款也较为困难,“首付贷”便成为这些人的首选;而在这轮疯狂的楼市上涨潮流中,更多人选择“首付贷”的原因竟是希望在第一时间锁定交易。这些人并非没有支付能力,但是往往钱都在股票、基金或房产中。而“首付贷”给了这批人从容变现的可能。

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此前3月4日,深圳市金融办发函要求对深圳地区的P2P、小贷公司,涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查。随后有媒体也报道称,北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠杆房贷情况。一时间,“首付贷”成为众矢之的。

这两天不断有人告诉我,现在房子几乎一天一个价格,真的是疯了。在中国房地产的历史上,这种现象有个学术名称:“恐慌性购买”,而过去的历史表明,在恐慌下参与这个疯狂的游戏的,都成了人生赢家,而每次预测房价泡沫要破灭的,都成了被耻笑的对象。然而,这一次,是历史重演,还是历史的终结?

业内人士表示,面对目前房价涨势汹涌的北京、深圳等一线楼市,必须警惕住房贷款带来的高泡沫风险。

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近期监管层一系列重拳出击,打击首付贷,即中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款。业内人士表示,面对目前房价涨势汹涌的北京、深圳等一线楼市,必须警惕住房贷款带来的高泡沫风险。值得庆幸的是,楼市加杠杆刚刚冒出头,即被遏制于无形之中。

分析:将导致金融风险加剧

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